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房屋卖家出尔反尔 律师帮助买家获得高额违约赔偿金

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武汉房产律师

一、基本案情

2018年4月22日,被告张某作为甲方与我方代理人陈某作为的乙方及第三人中介公司签订了《居间服务合同》,约定张某将其位于武汉市某处房屋出售给陈某,该房屋面积为137.58平方米。签订合同当天,由被告交付10000原物业交接保证金,陈某支付居间服务费34600元。合同内约定违约责任:甲乙任何一方违反本合同第四条或者《买卖合同》约定,导致中介不能继续协助其办理买卖交易后续事项的,中介不承担责任,且中介有权收取本合同约定的居间服务费有和交易中已经发生的费用。如已交付的,中介无需退还,如支付居间服务费方为守约方,支付方可向违约方追偿该笔费用。当日,张某和陈某签订了《房屋买卖合同》,合同约定房屋成交总价为1730000元,陈某应于当日支付定金50000元,陈某选择商业贷款,贷款金额为980000元。张某的配偶贾某签署了《配偶/共有权人同意出售声明》,声明“其同意出售案涉房产,范产权人所签署的所有文件予以认可,并承担相应的法律责任。”签订合同后,陈某向中介公司支付了居间服务费34600元。2018年4月23日,陈某向张某转账支付了购房定金50000元。2018年5月3日,贾某通过微信告知中介公司不想买房。5月10日,贾某明确表示不想买房,并要求中介多向陈某推荐房源。5月15日,张某向中介询问陈某回武汉时间,5月20日,中介告知贾某预约的银行贷款面签时间,贾某回复“不卖了”、“陈某要买的话该怎么扯怎么扯。”5月27日,陈某向张某发出了催告函。5月30日,贾某告知中介已拟好解约函。7月11日,中介告知贾某,陈某打算起诉,贾某回复“我这边不卖了,走法律程序是他权利,表示理解。”案设房屋于2016年9月6日取得不动产权证书,系张某单独所有。张某与贾某于2016年3月登记结婚,8月协议离婚,其中夫妻共同财产分割为婚后无房。2018年1月两人复婚,签订了《婚前协议》,约定案涉房屋为张某婚前个人财产。

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二、办案经过

经过分析陈某提交的证据材料分析后,发现陈某按照合同约定支付了定金,完全履行了合同义务,并且,被告出具了收条以及转账记录证明已经履行合同义务;同时,根据合同约定,违约金为合同总价的20%,且合同中约定了违约方应承担未违约方因诉讼产生的一切费用,包括不限于律师费、公告费、诉讼费等费用。

三、裁判结果

一、解除陈某与张某签订的《房屋买卖合同》;

二、张某返还购房定金50000元;

三、张某赔偿违约金346000元;

四、张某支付陈某已付的居间服务费34600元;

五、张某承担陈某已付的律师费12000元;

六、诉讼费由张某负担。

四、律师解析

一、关于合同效力。双方签订的合同属于各方当事人真实意思表示,合同合法有效。

二、关于解除《房屋买卖合同》。合同签订后,原告陈某依约支付被告张某购房定金50000元,虽然之后一直由张某配偶贾某进行沟通,且由贾某明确表示不继续履行合同义务,但是由于张某未将《婚前协议》如实告知陈某及中介,贾某也签署了声明。在贾某多次表明不卖房后,张某并未提出异议。

三、关于支付违约金。被告张某明确表示不履行合同主义务,其行为违约,应当依法承担违约责任。按照合同约定,被告张某应当承担合同总价20%的违约金,因此法院对我方诉求予以支持。

四、关于律师费、诉讼费。被告与原告签订的合同中有约定,如若产生纠纷,由违约方承担一切因诉讼产生的费用,因此根据合同约定,法院对我方诉求的律师费予以支持。

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五、相关法条

《中华人民共和国合同法》:

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

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